房地产行业专题研究：产品力重塑房地产库存周期

分类：建筑地产

标签：房地产、库存周期、产品力、住宅新规、去化周期、收储、华润置地、城市更新

摘要：报告背景：华泰证券房地产行业专题，核心论点是本轮房地产库存周期正在被产品力重塑——单纯的总量去库存已不够，由各地住宅新规催生的好房子产品代际更替，正在结构性出清老库存、重构城市去化格局。广义库存收缩：涉宅用地成交建面于二〇二〇年见顶，至二〇二五年累计收缩约百分之七十二，二〇二六年上半年再降约百分之二十二；商品住宅销售面积二〇二一年见顶，至二〇二五年收缩约百分之四十七；二〇二四年商品住宅销售首次超过涉宅用地成交建面，标志着库存从扩张正式转入收缩通道。去化周期：八十城整体去化周期约三十四点二个月，其中一线二十一点八个月、二线三十一点三个月、三线四十四点一个月，呈现明显能级分化；重点十城核心区去化仅十七点九个月（苏州、深圳逆势改善），半数城市核心区不足十八个月，与外围高库存形成冰火两重天。产品代际：受住宅新规（得房率、层高、户型优化）影响，新规产品去化周期普遍十至十六点二个月，而老库存高达二十四点七至三十九点九个月；成都新规房源仅占百分之十七却贡献百分之三十一成交，去化二点二个月远快于旧规的四点八个月；长沙内五区新规去化七点二个月，旧规高达五十一点二个月，差距惊人，印证产品力是去化快慢的决定

来源：zuudee | 日期：2026-08-07 | 格式：pdf | 页数：19